商品房买卖迟延办证法律漏洞

一、案情概要

王某与万恒公司签订商品房买卖合同，约定万恒公司应在2013年10月31日前将商品房交给王某使用，万恒公司应在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由万恒公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万恒公司的责任，王某不能在规定期限内取得房产证的，由万恒公司自违约之日起按日支付房价款的十万分之一的违约金，另自违约之日起180日内仍未完成产权登记，王某有权退房。

合同订立后，王某支付了全部房款，于2013年11月10日办理入住，但万恒公司至今未取得初始登记批复，于是王某于16年3月31日诉至法院，要求解除合同，返还房款以及支付延期办证违约金。

两审法院经审理认为：合同解除权作为一种形成权，其权利的行使应当受时间上的限制，以维护交易的稳定。本案中，万恒公司于2013年11月10日交付房屋，其应在房屋交付后180日内即2014年5月9日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务，故自2014年5月10日起万恒公司已构成违约，根据合同约定，逾期超过180日，即2014年11月6日王某已享有合同解除权。涉案商品房买卖合同没有对该解除权的行使期间作出约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，王某应在解除权发生之日起一年内即2015年11月5日前行使解除权，逾期未行使的，解除权消灭，而本案中王某于2016年3月31日才起诉要求解除合同，此时王某已丧失解除权，故对王某请求解除合同并 ……此处隐藏681个字……依据该规定的目的，不应适用于某一事项。本案所涉事项系因法律未作规定而构成的开放的漏洞，应采用类推适用的方法来填补。即，对法律未规定的事项，参照、援引与其性质相类似的法律规定，加以适用。

《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。” 上述规定的体系解释表明，就商品房买卖合同履行而言，万恒易赛公司作为出卖人负有的两项义务，一是案涉房屋的实际交付，二是法律权属的转移登记。交付房屋与办理权属证书系房屋买受人签订商品房买卖合同目的的两个侧面，也是房屋出卖人履行商品房买卖合同内容的两项主要义务。迟延交付房屋和迟延办理权属登记在法律评价上没有实质区别。

另，从解除权的设置目的来看，解除权属于形成权，可以基于一方意思表示而发生相应的法律后果，故立法者为追求司法环境、交易过程的稳定，对权利人行使解除权科之以一定的期限，以防止给对方当事人带来过重的负担。无论是迟延交付解除权，还是迟延办证解除权，均符合法律及司法解释为行使解除权设定合理期间，用以督促当事人及时行使权利，安定法律秩序的规范目的，在法律评价上并无差别，两者应作相同的处理，即对于法律没有规定的迟延办证解除权的行使期限，应类推适用逾期交房解除权行使期限的规定，而不能采用反面解释，排除该条款的适用。由此，本案中，王某因怠于行使合同解除权，其起诉已超过解除权行使一年的除斥期间，其已丧失解除权。